Avant de signer la moindre promesse de vente, vous devez constituer le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier, annexé obligatoirement à la promesse de vente ET à l'acte authentique chez le notaire, protège l'acquéreur mais aussi le vendeur : en cas de vice dissimulé avéré sur un point couvert par un diagnostic, l'annulation de la vente — voire des poursuites — reste possible sans DDT complet.
Pourquoi les diagnostics sont-ils obligatoires ?
Le Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur une obligation d'information renforcée. Le DDT matérialise cette obligation. Il doit être annexé à deux stades de la transaction :
- A la promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale)
- A l'acte authentique de vente signé chez le notaire
Un diagnostic manquant ou périmé au moment de la signature peut bloquer la transaction ou engager la responsabilité du vendeur pour vice caché. La règle est simple : en cas de doute, faites refaire le diagnostic avant la mise en vente.
Les diagnostics obligatoires en détail
| Diagnostic | Concerne | Durée de validité |
|---|---|---|
| DPE — Performance énergétique | Tous les biens | 10 ans |
| Amiante | Biens construits avant 1997 | Illimitée (si négatif) |
| Plomb — CREP | Biens construits avant 1949 | 1 an (si positif) / Illimitée (si négatif) |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zones à risque (arrêté préfectoral) | 6 mois |
| ERP — Risques et pollutions | Tous les biens | 6 mois |
| Loi Carrez — surface | Lots en copropriété | Illimitée (si pas de travaux) |
| Assainissement non collectif | Maisons individuelles | 3 ans |
Faites réaliser vos diagnostics AVANT la mise en vente, pas après la réception d'une offre. Un DPE défavorable peut être l'occasion d'engager des travaux ciblés — isolation, remplacement du chauffage — qui valorisent votre bien et élargiront votre audience d'acquéreurs.
Le DPE — Un diagnostic particulièrement scruté
Le Diagnostic de Performance Énergétique classe votre bien de A (très performant) à G (passoire thermique). Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est devenu opposable — c'est-à-dire que l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur si le DPE réel ne correspond pas au DPE affiché.
Valeurs en kWh/m²/an (énergie primaire)
DPE A, B ou C
- Argument de vente puissant
- Audience maximale d'acquéreurs
- Valorisation du prix
- Attractif pour les investisseurs
DPE F ou G
- Impact négatif sur le prix (-5 à -20 %)
- Audience réduite : certains acheteurs refusent
- Logements G+ : progressivement interdits à la location depuis 2023
- Impact sur vente aux investisseurs locatifs
Depuis 2023, les logements classés G+ (plus de 450 kWh/m²/an) sont progressivement interdits à la mise en location. En 2025, les logements G, puis en 2028 les logements F, suivront. Cette réglementation impacte directement leur valeur de revente, notamment auprès des investisseurs locatifs.
Vos obligations d'information au-delà des diagnostics
Le DDT ne couvre pas tout. En tant que vendeur, vous avez une obligation légale d'information sur tout ce que vous savez concernant le bien et qui pourrait influencer la décision de l'acquéreur :
Avec ou sans autorisation de travaux / permis de construire. L'acquéreur doit être informé de toute modification de structure ou d'aspect.
Droit de passage, servitudes d'utilité publique, plan de prévention des risques : tout droit réel grevant le bien doit être déclaré.
Litige de copropriété, action en justice en cours concernant le bien, procédures administratives : à déclarer sans exception.
Infiltration, humidité, affaissement, problème de voisinage : tout vice apparent ou connu doit être signalé. La transparence vous protège.
La règle d'or : la transparence protège le vendeur. Un vice dissimulé avéré — c'est-à-dire dont vous aviez connaissance — peut entraîner l'annulation de la vente ou engager votre garantie des vices cachés pendant plusieurs années après la transaction. En cas de doute sur ce que vous devez déclarer, consultez votre notaire ou LAVALLÉE avant la signature.
Des questions sur les diagnostics de votre bien ?
Nos conseillers peuvent vous orienter sur les diagnostics à prévoir selon votre bien et vous recommander des diagnostiqueurs certifiés.
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